전세 계약 시 주의사항 완벽 가이드
전세 계약 시 주의사항 완벽 가이드 🏠
📋 목차
전세 계약은 우리 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래 중 하나예요. 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금이 걸려 있기 때문에 한 번의 실수가 평생의 재산을 날릴 수 있죠.
2026년 현재 전세사기 피해가 계속 발생하고 있고, 깡통전세 문제도 심각한 상황이에요. 그래서 계약 전에 꼼꼼하게 확인하고 준비하는 것이 그 어느 때보다 중요하답니다.
이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항부터 계약서 작성 요령, 보증금을 안전하게 지키는 방법, 전세사기 예방법까지 모든 것을 자세히 알려드릴게요. 끝까지 읽고 나면 안전한 전세 계약을 할 수 있을 거예요! 🔒
🏡 전세 계약이란?
전세는 한국 고유의 임대차 방식으로, 일정 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고 일정 기간 동안 집을 빌려 사는 제도예요. 월세와 달리 매달 월세를 내지 않고, 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 구조죠.
전세 제도의 가장 큰 장점은 월세 부담 없이 살 수 있다는 거예요. 예를 들어 3억 원짜리 전세집이라면 3억 원을 맡기고 2년 동안 살다가 계약 종료 시 3억 원을 그대로 돌려받는 거죠. 만약 월세로 살았다면 매달 150만 원씩 총 3,600만 원을 냈어야 할 거예요.
집주인 입장에서는 전세보증금으로 주택담보대출을 갚거나 다른 투자를 할 수 있어요. 그래서 이자 수익이나 집값 상승을 기대하고 전세를 놓는 거죠. 세입자는 월세 부담이 없고, 집주인은 목돈을 활용할 수 있어서 서로에게 이익이 되는 구조랍니다.
전세 계약 기간은 보통 2년이에요. 주택임대차보호법에 따라 최소 2년은 보장되고, 세입자가 원하면 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권도 있어요. 그래서 최대 4년까지 같은 조건으로 살 수 있죠.
🏘️ 전세 vs 월세 비교표
| 구분 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기비용 | 높음 (보증금 전액) | 중간 (보증금 일부) |
| 월 부담 | 관리비만 | 월세+관리비 |
| 계약기간 | 보통 2년 | 1년 또는 2년 |
| 장점 | 월세 부담 없음 | 초기비용 적음 |
| 단점 | 목돈 필요, 사기 위험 | 매달 지출 부담 |
전세의 가장 큰 위험은 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못하는 거예요. 집주인이 재정적으로 어려워지거나, 집에 담보대출이 과도하게 설정되어 있으면 보증금을 못 받을 수 있죠. 이를 깡통전세라고 해요.
깡통전세는 집값보다 전세보증금과 선순위 대출금을 합친 금액이 더 큰 경우를 말해요. 예를 들어 집값이 5억 원인데 선순위 담보대출이 3억 원, 전세보증금이 3억 원이라면 총 6억 원이 걸려 있는 거죠. 이 경우 집이 경매로 넘어가도 세입자는 보증금을 제대로 받지 못할 수 있어요.
그래서 전세 계약 전에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 집값 대비 전세가율이 적정한지, 집주인의 재정 상태는 어떤지 반드시 체크해야 해요. 내가 생각했을 때, 전세는 큰돈이 걸린 만큼 신중하고 또 신중해야 하는 계약이라고 봐요! 🔍
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📋 계약 전 필수 확인사항
전세 계약을 하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있어요. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 큰 피해를 볼 수 있으니까 꼼꼼하게 체크해야 하죠.
첫 번째, 집주인 본인 확인이에요. 계약하려는 사람이 진짜 집주인인지 반드시 확인해야 해요. 등기부등본상 소유자와 신분증을 대조하고, 신분증 사본도 받아두세요. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 해요.
가짜 집주인 사기가 실제로 많이 발생하고 있어요. 진짜 집주인 행세를 하면서 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 수법이죠. 특히 빌라나 다세대주택에서 이런 사기가 많으니 각별히 주의해야 해요.
두 번째, 등기부등본 확인이에요. 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원에 열람할 수 있어요. 갑구에서는 소유권 관계를, 을구에서는 담보대출 현황을 확인할 수 있죠. 선순위 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 꼭 확인하세요.
✅ 계약 전 필수 체크리스트
| 체크 항목 | 확인 방법 | 중요도 |
|---|---|---|
| 집주인 본인 확인 | 등기부등본+신분증 대조 | ★★★★★ |
| 등기부등본 확인 | 인터넷등기소 열람 | ★★★★★ |
| 전세가율 계산 | 시세 대비 70% 이하 | ★★★★★ |
| 건축물대장 확인 | 정부24 열람 | ★★★★☆ |
| 선순위 세입자 확인 | 확정일자 현황 조회 | ★★★★★ |
| 집 상태 점검 | 누수, 곰팡이, 시설 확인 | ★★★★☆ |
| 주변 환경 조사 | 교통, 학군, 편의시설 | ★★★☆☆ |
세 번째, 전세가율 확인이에요. 전세가율은 집값 대비 전세금 비율인데, 일반적으로 70% 이하가 안전해요. 예를 들어 5억 원짜리 집이면 전세금은 3억 5,000만 원 이하가 적정하죠. 전세가율이 80~90%를 넘어가면 깡통전세 위험이 높으니 피하는 게 좋아요.
네 번째, 건축물대장 확인이에요. 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 열람할 수 있어요. 건축물대장에서는 건물의 면적, 용도, 건축 연도 등을 확인할 수 있어요. 특히 불법 증축이나 무허가 건물이 아닌지 체크해야 해요.
다섯 번째, 선순위 세입자 확인이에요. 같은 건물에 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받은 세입자가 있으면, 경매 시 그들이 먼저 보증금을 받아가요. 동사무소나 부동산에서 확정일자 현황을 조회해서 선순위 세입자가 있는지, 있다면 보증금이 얼마인지 꼭 확인하세요.
여섯 번째, 집 상태 점검이에요. 누수, 곰팡이, 벽 균열, 수도와 전기 시설, 보일러 작동 여부 등을 꼼꼼히 확인하세요. 특히 빌라나 오래된 건물은 시설 노후화가 심할 수 있으니 주의해야 해요. 발견한 하자는 계약서에 명시해서 나중에 분쟁을 예방하는 게 좋답니다.
일곱 번째, 주변 환경 조사예요. 출퇴근 교통편, 학교와 학원 거리, 병원과 마트 같은 편의시설, 소음과 일조권 등을 체크하세요. 낮과 밤, 평일과 주말에 각각 방문해서 환경을 확인하는 게 좋아요.
여덟 번째, 관리비 확인이에요. 관리비가 얼마인지, 어떤 항목이 포함되는지 확인하세요. 특히 난방비가 개별인지 중앙 집중식인지에 따라 겨울철 난방비 부담이 크게 달라질 수 있어요. 전 세입자의 관리비 고지서를 보여달라고 요청하는 것도 좋은 방법이랍니다! 📝
📄 등기부등본 확인 방법
등기부등본은 전세 계약에서 가장 중요한 서류예요. 이 서류 하나만 제대로 확인해도 전세사기의 90%를 예방할 수 있다고 해도 과언이 아니죠.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어요. 표제부에는 건물의 기본 정보가 나와요. 소재지, 면적, 구조, 건축 연도 등이 여기 표시되죠. 건축물대장과 일치하는지 확인하는 게 중요해요.
갑구는 소유권에 관한 사항이에요. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 언제 이전되었는지, 가압류나 압류는 없는지 등을 확인할 수 있어요. 계약하려는 사람이 등기부등본상 소유자와 일치하는지 반드시 확인해야 해요.
만약 갑구에 가압류나 압류, 가처분 등이 표시되어 있다면 매우 위험한 신호예요. 집주인이 재정적으로 어려움을 겪고 있다는 뜻이거든요. 이런 경우 계약을 피하는 게 안전해요.
📑 등기부등본 읽는 법
| 구분 | 확인 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 표제부 | 건물 기본정보 (주소, 면적, 구조) | 건축물대장과 일치 확인 |
| 갑구 | 소유권, 가압류, 압류 | 가압류/압류 있으면 위험 |
| 을구 | 근저당권, 전세권 | 대출금+전세금 합계 확인 |
을구는 담보권에 관한 사항이에요. 근저당권, 전세권, 저당권 등이 여기 표시되죠. 가장 중요한 건 근저당권 설정 금액이에요. 근저당권은 은행 대출을 받을 때 설정하는 담보인데, 설정 금액이 실제 대출액보다 120~130% 정도 높게 잡혀요.
예를 들어 근저당권이 3억 원으로 설정되어 있다면, 실제 대출액은 2억 3,000만 원에서 2억 5,000만 원 정도일 거예요. 정확한 대출 잔액은 집주인에게 직접 물어보거나, 은행에 문의해서 확인해야 해요.
깡통전세를 피하려면 이렇게 계산하면 돼요. 집의 시세에서 선순위 대출금을 뺀 금액이 내 전세보증금보다 많아야 안전해요. 예를 들어 집값이 6억 원이고 선순위 대출이 2억 원이면, 안전한 전세보증금은 최대 4억 원 정도예요. 여기에 안전 마진을 두려면 전세금을 3억 원 이하로 하는 게 좋죠.
을구에서 전세권이 설정되어 있는지도 확인하세요. 전세권은 전세금을 보호하기 위한 물권인데, 설정되어 있으면 우선변제권을 가져요. 하지만 전세권 설정 비용이 들고 절차가 복잡해서 실제로는 잘 사용하지 않아요.
등기부등본에서 소유권 이전 이력도 중요해요. 최근 1~2년 내에 소유권이 여러 번 바뀌었다면 의심해볼 필요가 있어요. 전세사기범들이 빠르게 매매를 반복하면서 전세보증금을 가로채는 수법을 쓰기도 하거든요.
등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간단하게 발급받을 수 있어요. 회원가입 후 주소나 건물명으로 검색하면 되고, 수수료는 1,000원이에요. 계약 당일에도 최신 등기부등본을 다시 확인해서 변동사항이 없는지 체크하는 게 안전하답니다! 🔐
✍️ 계약서 작성 요령
전세 계약서는 법적 효력을 가진 중요한 문서예요. 한 글자 한 글자 꼼꼼하게 작성해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있죠.
계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 건물 정보, 전세금액, 계약기간, 특약사항 등이 명시되어야 해요. 표준 주택임대차계약서를 사용하는 게 가장 안전한데, 국토교통부 홈페이지나 부동산에서 양식을 받을 수 있어요.
계약 당사자 정보는 등기부등본과 신분증을 보면서 정확하게 기재해야 해요. 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처를 빠짐없이 적고, 특히 집주인의 정보는 등기부등본과 100% 일치해야 해요. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서를 첨부하고, 대리인 정보도 기재하세요.
건물 정보는 소재지, 면적, 호수를 명확히 적어야 해요. 특히 빌라나 다세대주택은 동호수를 정확히 기재하지 않으면 나중에 문제가 될 수 있어요. 건축물대장이나 등기부등본의 표기와 일치시키는 게 중요하답니다.
📝 계약서 필수 기재사항
| 항목 | 기재 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 임대인 정보 | 성명, 주민번호, 주소, 연락처 | 등기부등본과 일치 확인 |
| 임차인 정보 | 성명, 주민번호, 주소, 연락처 | 정확한 정보 기재 |
| 건물 정보 | 소재지, 면적, 동호수 | 건축물대장과 일치 |
| 전세금액 | 보증금, 지급방법, 지급일 | 금액은 한글+숫자 병기 |
| 계약기간 | 시작일, 종료일 | 최소 2년 보장 |
| 특약사항 | 수리사항, 관리비 등 | 구두 약속도 모두 기재 |
전세금액은 한글과 숫자를 함께 적어야 해요. 예를 들어 '금 삼억 원정 (￦300,000,000)' 이런 식으로요. 계약금, 중도금, 잔금의 지급 방법과 일자도 명확히 정해야 해요. 보통 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 나눠서 지급하는데, 일정은 협의해서 정하면 돼요.
계약기간은 시작일과 종료일을 정확히 기재해야 해요. 전입신고일과 계약 시작일이 다를 수 있으니 주의하세요. 대부분 잔금 지급일을 계약 시작일로 하고, 그날부터 2년 후를 종료일로 정해요.
특약사항은 가장 중요한 부분이에요. 집주인과 구두로 약속한 모든 내용을 여기에 적어야 해요. 예를 들어 보일러 수리, 벽지 도배, 에어컨 설치 같은 것들이요. 구두 약속은 나중에 증명하기 어려우니 반드시 특약란에 명시하세요.
집의 하자 사항도 특약에 적어두는 게 좋아요. 입주 전 발견한 곰팡이, 균열, 누수 흔적 등을 사진 찍어두고 계약서에 기재하면, 나중에 퇴거 시 원상복구 책임에서 벗어날 수 있어요.
관리비 부담도 특약에 명시하세요. 어떤 항목을 세입자가 부담하는지, 인터넷이나 케이블TV 비용은 누가 내는지 등을 분명히 해야 나중에 다툼이 없어요.
계약서는 3부를 작성해서 임대인, 임차인, 부동산이 각각 한 부씩 보관하는 게 일반적이에요. 계약서에 서명과 날인을 할 때는 모든 페이지에 간인을 찍어야 해요. 간인은 계약서 변조를 막기 위한 절차랍니다.
계약서 작성 후에는 반드시 확정일자를 받아야 해요. 확정일자는 주민센터나 부동산에서 무료로 받을 수 있고, 전세권을 법적으로 보호받는 데 필수예요. 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있거든요! 📄
💰 보증금 지키는 방법
전세보증금은 우리 재산의 큰 부분을 차지하기 때문에 안전하게 지키는 방법을 알아두는 게 정말 중요해요.
첫 번째 방법은 전입신고와 확정일자를 빠르게 받는 거예요. 잔금을 지급한 당일에 바로 전입신고를 하고, 확정일자도 받아야 해요. 전입신고는 주민센터에서 하고, 확정일자는 주민센터나 부동산에서 무료로 받을 수 있어요. 이 두 가지가 있어야 대항력과 우선변제권을 갖게 되죠.
대항력은 집이 경매로 넘어가도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 대금에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리예요. 이 두 권리는 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 발생하니까, 잔금 지급과 전입신고는 같은 날 하는 게 안전해요.
두 번째 방법은 전세보증보험에 가입하는 거예요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 전세보증보험을 운영하고 있어요. 보증금의 80~90%를 최대 3억 원까지 보장해주는데, 보험료는 보증금의 0.15~0.2% 정도예요. 2억 원 보증금이면 연간 30만 원에서 40만 원 정도죠.
🛡️ 보증금 보호 방법 비교표
| 보호 방법 | 보장 내용 | 비용 | 장단점 |
|---|---|---|---|
| 전입신고+확정일자 | 대항력, 우선변제권 | 무료 | 필수, 당일 처리 |
| 전세보증보험 (HUG) | 보증금 80~90% 보장 | 보증금의 0.15~0.2% | 안전하나 비용 발생 |
| 전세권 설정 | 물권 확보, 우선변제 | 등기비용 50만~100만 원 | 강력하나 비용 높음 |
| 소액임차인 보호 | 일정 금액 최우선 변제 | 무료 | 소액만 해당 (서울 1.65억) |
전세보증보험은 가입 조건이 까다로워요. 전세가율이 일정 수준 이하여야 하고, 집주인의 재정 상태도 심사를 거쳐요. 하지만 조건만 맞는다면 꼭 가입하는 게 좋아요. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보험사가 대신 지급해주니까요.
세 번째 방법은 전세권을 설정하는 거예요. 전세권은 등기부등본 을구에 기재되는 물권이라서 대항력과 우선변제권을 강력하게 보장받을 수 있어요. 하지만 등기 비용이 50만 원에서 100만 원 정도 들고, 집주인의 동의가 필요해서 실제로는 잘 사용하지 않아요.
네 번째 방법은 소액임차인 보호 제도를 활용하는 거예요. 일정 금액 이하의 소액 보증금은 다른 담보권보다 우선해서 변제받을 수 있어요. 2026년 기준으로 서울은 1억 6,500만 원 이하, 수도권 과밀억제권역은 1억 4,000만 원 이하, 광역시는 1억 1,000만 원 이하, 기타 지역은 7,500만 원 이하가 소액임차인에 해당해요.
소액임차인은 경매 시 일정 금액까지 최우선 변제를 받을 수 있어요. 서울은 최대 5,000만 원, 수도권 과밀억제권역은 4,200만 원, 광역시는 3,400만 원, 기타 지역은 2,300만 원까지 보호받아요.
다섯 번째 방법은 계약 갱신 시 전세금을 올리지 않거나 적게 올리는 거예요. 전세금이 높아질수록 깡통전세 위험도 커지거든요. 집값이 오르지 않았는데 전세금만 계속 오르면 전세가율이 높아져서 위험해져요.
여섯 번째 방법은 계약 종료 전 미리 집을 내놓는 거예요. 계약 종료 3~6개월 전부터 집을 내놓으면 새 세입자를 구할 시간이 충분해요. 새 세입자의 보증금으로 내 보증금을 받는 구조이기 때문에, 새 세입자를 미리 구해두면 보증금 반환이 훨씬 수월해요.
일곱 번째 방법은 집주인의 재정 상태를 주기적으로 체크하는 거예요. 1년에 한 번 정도 등기부등본을 다시 확인해서 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되지 않았는지 확인하세요. 만약 문제가 발견되면 계약 갱신을 하지 말고 다른 집을 알아보는 게 안전하답니다! 🔐
📦 입주 전후 체크리스트
입주 전후에 꼭 확인해야 할 사항들이 있어요. 이걸 놓치면 나중에 보증금 반환 시 불이익을 받거나 추가 비용이 발생할 수 있죠.
입주 전에는 먼저 집 상태를 꼼꼼히 점검하고 사진과 동영상으로 기록해두세요. 벽지, 마루, 싱크대, 화장실, 창문, 방충망 등의 상태를 세세하게 촬영하는 게 좋아요. 기존 하자나 손상된 부분이 있으면 계약서 특약에 명시하거나, 집주인과 함께 확인하고 서명받아두세요.
특히 누수 흔적, 곰팡이, 벽 균열, 타일 깨짐 같은 건 반드시 기록해야 해요. 퇴거 시 집주인이 이걸 세입자 책임으로 돌리는 경우가 많거든요. 사진에는 날짜가 찍히게 설정하고, 전체 사진과 세부 사진을 모두 찍어두세요.
가전제품과 시설물도 작동 상태를 확인하세요. 보일러, 에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 인덕션 등이 제대로 작동하는지 직접 테스트해보세요. 문제가 있으면 입주 전에 수리를 요청하거나, 계약서에 명시해야 해요.
✅ 입주 전 점검 체크리스트
| 점검 항목 | 확인 내용 | 조치 |
|---|---|---|
| 벽지/마루 | 찢어짐, 얼룩, 들뜸 | 사진 촬영, 특약 명시 |
| 누수/곰팡이 | 천장, 벽, 화장실 | 수리 요청 또는 기록 |
| 보일러/에어컨 | 작동 여부, 성능 | 테스트 후 수리 요청 |
| 수도/배수 | 수압, 배수 속도 | 문제 시 즉시 신고 |
| 창문/방충망 | 개폐, 틈새, 파손 | 수리 또는 교체 요청 |
| 가스/전기 | 안전, 누전, 콘센트 | 전문가 점검 권장 |
입주 당일에는 잔금을 지급하고 열쇠를 받는 동시에 전입신고와 확정일자를 받아야 해요. 이게 가장 중요한 절차이니 절대 잊으면 안 돼요. 주민센터 업무시간을 미리 확인하고, 잔금 지급 시간을 조정하는 게 좋아요.
전입신고 시 필요한 서류는 신분증, 계약서 사본, 전입신고서예요. 전입신고서는 주민센터에 비치되어 있고, 요즘은 정부24에서 온라인으로도 신청할 수 있어요. 확정일자는 계약서 원본을 가져가면 무료로 날인해줘요.
입주 후에는 관리비 고지서를 잘 보관하세요. 퇴거 시 정산할 때 필요하거든요. 또한 집안 상태가 변화하는 걸 주기적으로 사진 찍어두는 것도 좋아요. 특히 계절이 바뀔 때마다 찍어두면 나중에 입증 자료로 활용할 수 있어요.
집에 문제가 생기면 즉시 집주인에게 알리고 수리를 요청하세요. 문자나 이메일로 남겨두면 나중에 증거가 될 수 있어요. 특히 누수, 보일러 고장, 전기 문제 같은 건 빨리 해결하지 않으면 더 큰 피해로 이어질 수 있으니 주의하세요.
퇴거 전에는 3~6개월 전부터 집주인에게 퇴거 의사를 알리고, 새 세입자를 구하기 시작하세요. 계약서에 명시된 퇴거 통지 기간을 지켜야 보증금을 원활하게 받을 수 있어요.
퇴거 당일에는 집주인과 함께 집 상태를 확인하고, 원상복구가 필요한 부분이 있는지 점검해요. 입주 시 찍어둔 사진을 보여주면서 기존 하자는 세입자 책임이 아니라고 주장할 수 있어요. 관리비와 공과금을 정산하고, 열쇠를 반납한 후 보증금 반환 일자를 확인하세요. 보통 퇴거 후 2주 이내에 보증금을 돌려받게 돼요! 📋
⚠️ 전세사기 예방법
전세사기는 점점 더 교묘해지고 있어요. 하지만 몇 가지 원칙만 지키면 대부분의 사기를 예방할 수 있답니다.
첫 번째 예방법은 시세보다 저렴한 집을 경계하는 거예요. 전세금이 주변 시세보다 10~20% 싸다면 의심해봐야 해요. 사기꾼들은 저렴한 가격으로 세입자를 유인한 다음 보증금을 가로채는 수법을 많이 써요. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱으로 확인할 수 있어요.
두 번째 예방법은 등기부등본을 필수로 확인하는 거예요. 선순위 근저당권이 전세금보다 많으면 절대 계약하지 마세요. 또한 최근 1~2년 내에 소유권이 여러 번 바뀌었다면 의심해봐야 해요. 전세사기범들이 빠르게 매매를 반복하면서 전세금을 빼돌리는 경우가 많거든요.
세 번째 예방법은 가압류나 압류가 있는 집은 피하는 거예요. 등기부등본 갑구에 가압류, 압류, 가처분이 표시되어 있다면 집주인이 재정적으로 어려움을 겪고 있다는 신호예요. 이런 집에 전세로 들어가면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높아요.
🚨 전세사기 유형과 대응법
| 사기 유형 | 수법 | 예방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 과도한 대출+높은 전세금 | 전세가율 70% 이하 확인 |
| 가짜 집주인 | 타인 집 무단 임대 | 등기부등본+신분증 대조 |
| 이중계약 | 여러 명에게 중복 계약 | 전입신고 즉시, 확정일자 |
| 깡통 빌라 | 건축 후 과도한 대출 | 신축 빌라 등기부등본 필수 |
| 역전세 | 집값 하락으로 보증금 미반환 | 전세보증보험 가입 |
네 번째 예방법은 신축 빌라를 특히 조심하는 거예요. 신축 빌라는 깡통전세 위험이 높아요. 건축주가 건축비 대출을 많이 받은 상태에서 전세를 놓으면, 나중에 집을 팔아도 대출금과 전세금을 다 갚기 어려워요. 신축 빌라라면 등기부등본을 더욱 꼼꼼히 확인하고, 전세보증보험 가입 여부를 체크하세요.
다섯 번째 예방법은 급하게 계약하지 않는 거예요. 집주인이나 부동산이 '오늘 안 하면 다른 사람한테 간다', '지금 계약하면 할인해준다' 같은 말로 재촉하면 더욱 의심해야 해요. 사기꾼들은 피해자가 꼼꼼히 확인할 시간을 주지 않으려고 서두르게 만들거든요.
여섯 번째 예방법은 보증금을 현금으로 주지 않는 거예요. 반드시 집주인 명의 계좌로 이체하고, 이체 확인증을 보관하세요. 현금으로 주면 나중에 받았다 안 받았다 논쟁이 생길 수 있어요. 이체 시에는 '전세보증금'이라고 메모를 남기는 것도 좋은 방법이에요.
일곱 번째 예방법은 전문가 도움을 받는 거예요. 등기부등본 해석이 어렵거나, 계약이 복잡하면 법무사나 변호사에게 상담을 받으세요. 대한법률구조공단에서는 무료 법률상담을 제공하고 있어요. 몇십만 원 상담료가 아깝다고 생각할 수 있지만, 수억 원 보증금을 지키는 데 비하면 저렴한 투자랍니다.
여덟 번째 예방법은 의심스러우면 거래를 포기하는 거예요. 조금이라도 이상하다는 느낌이 들면 과감히 계약을 포기하세요. 다른 집은 얼마든지 있지만, 한 번 사기를 당하면 보증금을 되찾기 정말 어려워요. 안전이 최우선이에요!
아홉 번째 예방법은 전세사기 피해 지역을 확인하는 거예요. 국토교통부나 경찰청에서 전세사기 다발 지역을 공개하고 있으니 확인해보세요. 특정 지역이나 건물에서 전세사기가 집중적으로 발생했다면 그 지역은 피하는 게 안전하답니다! 🚫
❓ FAQ
Q1. 전세 계약 시 중개수수료는 얼마나 내야 하나요?
A1. 중개수수료는 거래금액에 따라 다르지만, 보통 전세금의 0.3~0.5% 정도예요. 예를 들어 3억 원 전세면 90만 원에서 150만 원 정도죠. 상한선이 법으로 정해져 있으니 과도하게 요구하면 거절하세요. 서울 기준으로 5,000만 원 미만은 0.5%, 5,000만 원 이상 2억 원 미만은 0.4%, 2억 원 이상은 0.3%예요.
Q2. 전세 계약 후 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?
A2. 전입신고와 확정일자를 받았다면 새 집주인에게도 대항력이 유지되요. 즉, 계약 기간 동안 계속 살 수 있고, 계약 종료 시 새 집주인에게 보증금을 돌려받으면 돼요. 다만 새 집주인과 관계를 잘 유지하는 게 중요하니 미리 인사하고 소통하는 게 좋아요.
Q3. 전세 계약 갱신은 어떻게 하나요?
A3. 계약갱신청구권을 행사하면 최초 계약 종료 후 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있어요. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 의사를 알리면 돼요. 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 다만 전세금은 최대 5%까지 올릴 수 있어요.
Q4. 전세금 반환이 늦어지면 어떻게 하나요?
A4. 계약 종료일이 지났는데도 전세금을 돌려주지 않으면 내용증명을 보내고, 법적 조치를 취해야 해요. 지급명령 신청, 임차권등기명령, 소액사건 소송, 경매 신청 등의 방법이 있어요. 대한법률구조공단에서 무료 법률상담을 받을 수 있으니 빨리 조치하세요.
Q5. 전세보증보험에 가입했는데 집주인이 보증금을 못 준다면?
A5. 전세보증보험에 가입했다면 HUG나 SGI에 보험금을 청구하면 돼요. 계약 종료일로부터 일정 기간 내에 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보험사가 대신 지급해줘요. 보험금을 받은 후에는 보험사가 집주인에게 구상권을 행사하게 되죠.
Q6. 전세에서 월세로 전환할 수 있나요?
A6. 네, 집주인과 합의하면 전세를 월세로 전환할 수 있어요. 이걸 전월세전환율이라고 하는데, 법정 전환율은 연 4% 이하로 제한되어 있어요. 예를 들어 전세금 3억 원을 1억 원으로 줄이고 월세를 받는다면, 2억 원의 4%인 연간 800만 원, 월 약 67만 원 정도가 적정 월세예요.
Q7. 전세집에 하자가 발견되면 누가 수리해야 하나요?
A7. 일반적으로 집의 구조적 하자나 시설 노후화는 집주인이 수리해야 해요. 보일러 고장, 누수, 배관 문제 같은 건 집주인 책임이죠. 하지만 세입자의 부주의로 발생한 손상은 세입자가 책임져야 해요. 하자 발견 시 즉시 집주인에게 알리고 문자나 이메일로 기록을 남기세요.
Q8. 전세 계약 후 집주인이 파산하면 어떻게 되나요?
A8. 집주인이 파산해도 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제권이 유지되요. 집이 경매로 넘어가면 경매 대금에서 우선적으로 보증금을 받을 수 있어요. 다만 선순위 담보권이 많으면 전액을 못 받을 수 있으니, 전세보증보험에 가입하는 게 안전해요.
⚖️ 면책조항
본 글은 2026년 1월 기준으로 작성된 일반적인 정보 안내 자료입니다. 전세 계약과 관련된 법률, 제도, 절차 등은 지역과 상황에 따라 다를 수 있으며, 정책 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.
본 글의 내용은 참고용으로만 활용하시고, 실제 전세 계약 시에는 반드시 전문가(변호사, 법무사, 공인중개사)와 충분히 상담한 후 결정하시기 바랍니다. 특히 고액의 전세 계약이나 복잡한 상황에서는 법률 전문가의 조언을 받는 것을 권장합니다.
본 글에서 제공하는 정보는 법적 자문이 아니며, 전세 계약 및 분쟁과 관련된 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 최신 정보는 국토교통부(https://www.molit.go.kr), 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr), 한국토지주택공사(https://www.lh.or.kr)를 통해 확인하시기 바랍니다.
정부 공식 기관인 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr), 정부24(https://www.gov.kr), 주택도시보증공사(https://www.khug.or.kr), 금융감독원(https://www.fss.or.kr), 한국소비자원(https://www.kca.go.kr)에서도 전세 계약 관련 정보와 피해 구제 방법을 확인하실 수 있습니다.
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